בית משפט השלום בנתניה
ת"א 68854-12-21 דוד ואח' נ' סופר קופיקס בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט נועם רף
תובעים 1. יהודה דוד
2. משה דוד
שניהם ע"י ב"כ עוה"ד דוד מימון
נגד
נתבעות 1. סופר קופיקס בע"מ
2. גזית-גלוב בע"מ – ניתן פסק דין
שתיהן ע"י ב"כ עוה"ד אסף גביא ו/או עמית עפר
כתבי עת:
איל זמיר, "לקראת חקיקה של דיני התיווך", ספר זיכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי, (תשנ"ו) 225
חקיקה שאוזכרה:
תקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז-1997: סע' 1, 13, 18(ב)
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996: סע' 1, 9, 9 (א), 14, 14 (1)
תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997: סע' 1
חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975
חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
חוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984: סע' 79 א
מיני-רציו:
* ביהמ"ש דחה תביעה לתשלום דמי תיווך. לתובעים לא היה רישיון תיווך בתוקף בזמנים הרלוונטיים, הסכם התיווך אינו עומד בדרישותיהם הקוגנטיות של החוק והתקנות וקיים ספק גדול באם ניתן לראות בתובעים כגורם היעיל לעסקה.
* חוזים – תיווך – דמי תיווך
.
השאלה שעומדת להכרעה, האם התובעים זכאים לדמי תיווך מהנתבעת 1.
.
בית המשפט קבע כלהלן:
בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק המתווכים, התנאי הראשון לזכאות לדמי תיווך הינו רישיון תיווך בתוקף. הסכם התיווך נחתם מול התובע 1 בלבד. במועד החתימה על הסכם התיווך, התובע 1 לא שילם את האגרה השנתית. התובע 2 לא היה בעל רישיון תיווך כלל ואת רישיונו קיבל רק לאחר מכן.
אין בטענת הנתבעת בנוגע לתוקפו של רישיון התיווך כטענה שבאה אך כדי להתחמק מתשלום דמי תיווך. בנוסף לאי תשלום האגרה השנתית מצידו של התובע 1 והיעדר רישיון תיווך לתובע 2 במועד ביצוע פעולות התיווך הנטענות, קיימת בעיה של ממש בנוגע להסכם התיווך בהיעדרם של פרטים מהותיים, תוקפו ביחס לנתבעת 1 וכן קיימת מחלוקת של ממש בנוגע לשאלה האם התובעים היו הגורם היעיל.
התובעים אינם עומדים ב-3 התנאים המפורטים בסעיף 14 לחוק המתווכים ומשכך פני הדברים, אין מקום במקרה דנא להחיל את החריג של נסיבות מיוחדות ויוצאות דופן וחוסר תום לב קיצוני של הלקוח. התביעה כנגד הנתבעת 1 נדחית.
פסק דין כנגד הנתבעת 1
כללי:
1. השאלה שעומדת בפני במחלוקת הינה האם התובעים זכאים לדמי תיווך מהנתבעת 1.
2. ביום 7.12.2025 התקיים דיון הוכחות בו נחקרו התובעים ומטעם הנתבעת 1 העיד מר פנחס שטרית שמשמש כמנכ"ל חברת האם של הנתבעת 1.
3. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.
4. בשלב זה אציין שההליך כנגד הנתבעת 2 הסתיים בפשרה שקיבלה תוקף של פסה"ד ביום 23.12.2024.
טענות התובעים (בקליפת האגוז):
5. התובעים הנם סב ונכדו, מתווכים במקרקעין.
6. התובעים נתנו לנתבעת שירותי תיווך ועל כן הנם זכאים לקבל מהנתבעת 1 דמי תיווך בשיעור של חודש מדמי שכירות המושכר בתוספת מע"מ כדין.
7. במהלך חודש 6.2020 הנתבעת 1 ביקשה מהתובעים לאתר עבורה נכסים מסחריים.
8. ביום 2.7.2020 חתם נציג הנתבעת 1 דאז מר יורם פינטו על הסכם לקבלת שירותי תיווך מהתובעים.
9. בשלב מאוחר יותר מר פנחס שטרית נכנס בנעליו של מר פינטו בכל הנוגע להתנהלות בין הצדדים.
10. התובעים פרסמו מודעה – קול קורא לאיתור נכסים שיתאימו למבוקשה של הנתבעת 1 ואיתרו נכס שהוצג להם על ידי הנתבעת 2 – נכס מסחרי בקניון G בראשון לציון בגודל של 552 מ"ר.
11. ביום 27.5.2021 נחתם הסכם שכירות בין הנתבעות 1 ו- 2 לשכירת הנכס הנ"ל.
12. התובעים היו הגורם היעיל שהביא לחתימת העסקה בין הנתבעות.
13. נציג הנתבעת אישר בפני התובעים שזכותם לקבל דמי תיווך.
14. גם אם לא נחתם הסכם תיווך בנוגע לנכס הספציפי, יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך משיקולי צדק, יושר והגינות.
טענות הנתבעת 1 (בקליפת האגוז):
15. הסכם התיווך עליו נשענת התביעה שנושא תאריך חתימה מיום 2.7.2020 מתייחס לנכס הממוקם בעיר אופקים שאינו רלוונטי לנכס נשוא ההליך הממוקם בקניון רוטשילד ראשון לציון. הנתבעת 1 אינה חתומה על ההסכם. ההסכם אינו כולל פרטים מהותיים המחויבים על פי תקנות המתווכים במקרקעין.
16. מעבר לכך, אין כל הסכם תיווך בין הצדדים ולא ניתן לראות בהסכם הנ"ל כ"הסכם מסגרת" או "הסכם כללי" לכל התקשרות נוספת בין הצדדים.
17. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916הנתבעת 1 מאשרת שבחודש 10.2020 התקבלו מהתובעים פרטים בנוגע לנכס נשוא ההליך.
18. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)מלבד מסירת פרטי ההתקשרות עם הנתבעת 2, התובעים לא היו שותפים למשא ומתן שהתנהל בין הנתבעות ולא היו הגורם היעיל בעסקה.
19. יתרה מכך, במועד מסירת הפרטים לתובעים לא היה רישיון תיווך בתוקף. התובע 1 לא שילם את האגרה השנתית עבור שנת 2020 ולתובע 2 כלל לא היה רישיון תיווך בתוקף, כאשר זה ניתן לו לראשונה רק ביום 11.3.2021.
המסגרת הנורמטיבית:
20. בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), מתווך זכאי לדמי תיווך מאת לקוח בהתקיים 3 תנאים מצטברים:
"(1)הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת,
פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
21. סעיף 9 (א) לחוק קובע את דרישת הכתב בהזמנה ובזו הלשון:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה."
22. תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 (להלן: "תקנות המתווכים"), קובעת את פרטי החובה שיש לכלול בהזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, כדלהלן:
"(1)שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2)סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3)תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4)מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5)הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975."
23. בע"א (חיפה) 1698-03 עמוס כרמי נ' מיכאל קלמנוביץ – אנגלו סכסון, [נבו] נקבע לעניין הגורם היעיל בהתקשרות, כדלהלן:
הועתק מנבו"בפסיקה ענפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית – ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ [נבו] תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא (1) 589 (להלן: "אנגלו-סכסון").
הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.
בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים.
העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות – ע"א 74/50 חיים צבי נ. אריאלי, פ"ד ט 162 הנזכר בפרשת אנגלו סכסון."
ומן הכלל אל הפרט:
רישיון תיווך בר תוקף:
24. כאמור, בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק התנאי הראשון לזכאות לדמי תיווך הינו רישיון תיווך בתוקף.
25. בענייננו אנו, הסכם תיווך נחתם ביום 2.7.2020.
26. פרטי ההתקשרות שנמסרו לנתבעת 1 בנוגע לנכס נשוא ההליך נמסרו בחודש 10.2020.
27. הסכם התיווך נחתם מול התובע 1 בלבד.
28. במועד החתימה על הסכם התיווך התובע 1 לא שילם את האגרה השנתית המתחייבת לשנת 2020, וזו שולמה באמצעות התובע 2 רק ביום 16.4.2021 (ר' סעיף 5 לתצהיר המשלים מטעם התובע 2).
29. עמדת התובעים ביחס לאי תשלום האגרה עבור שנת 2020 הינה שמדובר בפגם טכני בלבד שאינו אמור לבטל את זכאותם לדמי תיווך. לטענתם, התובע 1 לא שילם את האגרה נוכח תקופת הקורונה וההנחיות שלא לצאת מהבית ובמהלך אותה התקופה התובע 2 פעל מטעמו. (ר' עמ' 8 סע' 54-55 לסיכומי התובעים)
30. תקנה 13 לתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז-1997, קובעת:
"(א) האגרה השנתית כאמור בתקנה 12(א) (3), תשולם לא יאוחר מ־31 במרס של השנה.
(ב) לא שולמה האגרה השנתית במועד כאמור בתקנת משנה (א), יחולו הוראות סעיף 18(ב) לחוק.
(ג) מקבל רישיון לראשונה פטור מתשלום אגרה שנתית בשנה שבה ניתן הרישיון."
31. סעיף 18(ב) לחוק קובע:
"לא שילם בעל רישיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית שקלית כהגדרתה בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961; על ריבית שקלית כאמור יחולו הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, לעניין ריבית זו, בשינויים המחויבים."
32. מהאמור עולה שבמועד חתימתו של מר יורם פינטו – נציג הנתבעת 1 על "הסכם התיווך" ובמועד מסירת הפרטים של הנתבעת 2 והנכס לידיעת הנתבעת 1, לתובע 1 לא היה רישיון תיווך בר תוקף ועל כן הוא אינו עומד בהוראות סעיף 14 לחוק בנוגע לזכאות לדמי תיווך.
33. נכדו של התובע 1, קרי התובע 2, לא היה בעל רישיון תיווך כלל ואת רישיונו קיבל רק ביום 11.3.2021.
34. לשיטת התובעים, בתאריך 27.5.2021 (בו נחתם הסכם השכירות בין הנתבעת 1 לנתבעת 2) היה ברשותם רישיון תיווך בתוקף ועל כן יש לבחון את זכותם לקבלת דמי תיווך בתאריך זה (ר' עמ' 8 סע' 57 לסיכומי התובעים).
35. איני מקבל טענתם זו של התובעים.
36. סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר "תיווך במקרקעין", כדלהלן:
"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".
סע' 14 (1) לחוק קובע שעל המתווך להיות בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך.
למרות שהזכות לדמי תיווך מתגבשת בד"כ עם החתימה על הסכם השכירות, הוראות סע' 14 (1) לחוק מתייחסות לרישיון תיווך בר תוקף בזמן העיסוק בפעולת התיווך ולא ברגע כריתת ההסכם בין המוכר לקונה או השוכר למשכיר.
משמע, המועד הקובע לבחינת תוקף הרישיון הוא מועד ביצוע פעולות התיווך עצמן (כגון הצגת הנכס, מסירת המידע ויידוע הלקוח), ולאו דווקא רגע כריתת הסכם המכר או השכירות הסופי.
משכך, בעת ביצוע פעולות התיווך לאף אחד מהתובעים לא היה רישיון תיווך בתוקף.
37. יתרה מכך, בתא"מ (תל אביב-יפו) 21421-09-19 מיכאל עזרן (המשכנות יועצי נדל"ן) ע"מ נ' Philippe Polselli, [נבו] נקבע כי תשלום האגרה השנתית אינו עניין טכני אלא מהותי, כדלהלן:
"ולנפקות אי-תשלום האגרה לעניין זכות התביעה: באין תשלום אגרה, אין רישיון בתוקף, ובאין רישיון בתוקף, לא רק שאין זכות לפעול כמתווך אלא שאין גם זכות לתבוע דמי תיווך. זאת נוכח הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים, הקובעת כך:
"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך…;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; [לעניין הזמנה בכתב ופרטיה – א"צ]
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
נוכח הוראה קוגנטית וברורה זו, הרי שכאשר המתווך מבצע פעולות התיווך נעדר רישיון תקף, אין אפשרות לתבוע מן הלקוח דמי תיווך. קביעה זו, שהתובע מתקשה לקבלה, עוברת כחוט השני לאורך פסיקה עקבית במיוחד, של בתי משפט השלום ושל ערכאת הערעור בבית המשפט המחוזי גם יחד (זולת אותו חריג אחד שציין התובע ואליו נידרש בהמשך): עניין גלבוע הנ"ל; ת"א (שלום – כפר סבא) 5899/06 גרי נ' מרוז [פורסם בנבו] (22.3.2007); ת"א (שלום תל-אביב) 50812/06 זילברברג נ' סגל [פורסם בנבו] (30.4.2007); ת"ק (חי') 3733/07 לובושיצקי נ' שלוש [פורסם בנבו] (27.4.2008); עניין אמפייר נכסים הנ"ל; ת"א (שלום תל אביב) 22635-01-12 באום נ' אגם [פורסם בנבו] (18.8.2014); ת"א (שלום ת"א) 5274-12-16 פסגות יועצי נדל"ן (אמ.די.) בע"מ נ' דינמיק אילד בע"מ [פורסם בנבו] (2.3.2019) ת"א (שלום עפ') 68520-06-17 אוזן נ' ל.א. רם יזמות ובניה בע"מ [פורסם בנבו] (30.7.2019); ולאחרונה: ע"א (מח'-חיפה) 10334-12-19 וזנה נ' נטו תיווך במקרקעין בע"מ [פורסם בנבו] (23.8.2020), שהוזכר לעיל). המדובר ברשימה חלקית ביותר.
מפסקי הדין האמורים עולה בבירור כי אי-תשלום אגרה מוביל אפוא לכך שהרישיון לא יהיה בתוקף, והיעדר רישיון בתוקף מוביל בתורו למניעת הזכות להגשת תביעה לדמי תיווך. כיוון שמדובר בקרקע חרושה, לא אחזור על הטעמים למסקנה זו, ואפנה כדוגמה לניתוח המקיף בעניין פסגות יועצי נדל"ן הנ"ל (כב' השופט א' ברקאי), שדבריו מקובלים עליי, בכל הכבוד הראוי."
38. לאור הפסיקה הענפה בסוגיה זו המפורטת לעיל ומטעמים נוספים אליהם אתייחס, סבורני כי יש לאבחן את מסקנותיו של בית המשפט בת"א 4620-10-18 עזרא נ' בובליל, [נבו], אליו הפנו התובעים בסיכומיהם, מעניינו אנו. ראשית, גם בפסק דין עזרא קבע בימ"ש שמאחר ואין חולק על כך שהתובע (המתווך) לא שילם אגרת תיווך שנתית אסור היה לו לעסוק בתיווך. שנית, למרות האמור בימ"ש ראה לנכון לחייב בדמי תיווך מקום בו לא היתה מחלוקת בדבר הסכמת שני הצדדים להיכנס בעסקת תיווך, לא היתה כל בעיה בהסכם התיווך עצמו וטענת הנתבע לעניין היעדרו של הסכם התיווך הועלתה למטרה אחת בלבד שהיא להתחמק מתשלום דמי התיווך למרות ההתחייבות בהסכם התיווך.
39. בעניינו אנו איני רואה בטענות הנתבעת בנוגע לתוקפו של רישיון התיווך כטענה שבאה אך כדי להתחמק מתשלום דמי תיווך. בנוסף לאי תשלום האגרה השנתית מצדו של התובע 1, היעדר רישיון תיווך לתובע 2 במועד ביצוע פעולות התיווך הנטענות, קיימת בעיה של ממש בנוגע להסכם התיווך והפרטים שאינם מפורטים בו, תוקפו ביחס לנתבעת 1 וכן קיימת מחלוקת של ממש בנוגע לשאלה האם התובעים היו הגורם היעיל.
40. 051293710לפיכך, התובעים אינם עומדים בתנאי הראשון שבסעיף 14 לחוק כאשר לא החזיקו רישיון תיווך בתוקף במועד הרלוונטי ודי בטעם זה כדי לדחות את תביעתם. נוסף בזאת, לתובע 2 אין כל זכות עמידה במסגרת ההליך דנא, שכן שמו כלל אינו מופיע בהסכם התיווך.
054678313הסכם התיווך:
41. התנאי השני הקבוע בסעיף 14 לחוק מתייחס למילוי הדרישות שבסעיף 9 לחוק שמתייחס לתקנה 13 לתקנות המתווכים במקרקעין.
42. בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ [נבו] נקבע לעניין הדרישה הצורנית בהסכם תיווך, כדלהלן:
"אם כן, הדין קובע דרישות צורניות מפורטות ביחס לחוזה תיווך במקרקעין. שלא כחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), חוק המתווכים אינו מסתפק בקביעה כי נדרש חוזה "בכתב", אלא מוסיף ומונה את הפרטים שצריכים להופיע באותו חוזה כתוב. דרישות סטטוטוריות נוספות אלה נועדו להגשים את תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים."
בית המשפט התייחס בפסק דינו לחוזה בכתב שחסרים בו פרטים, בדברים הבאים:
"בפתח הדברים, אדרש לשאלה הנוגעת לאפשרות להכיר בתשלום דמי תיווך גם כאשר בחוזה התיווך חסרו חלק מהפרטים הנדרשים לפי הדין. בעיקרו של דבר, אני סבורה שבהקשר זה יש לאמץ – אם כי בזהירות הראויה – את הגישה אשר מאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. כאמור, תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים צריכות לעמוד לנגד עינינו. לכן, רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני.
4החלתה של גישה "גמישה" זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקקו לשירותי התיווך היו מיוצגים או שהיו גורמים בעלי מיומנות וניסיון בחיי העסקים, נסיבות שהן שונות מאוד מן הסיטואציה הצרכנית הטיפוסית שעמדה לנגד עיניו של המחוקק. אכן, החשיבות הנודעת להקפדה על דרישת הצורה שבחוק קשורה בקשר הדוק לתכליתו של חוק המתווכים שנועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך, שהם על פי רוב שחקנים "חד פעמיים" המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך (ראו: עניין בראל, בפסקה 28; איל זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך" ספר זיכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי 228 (1995) (להלן: זמיר)). על כך ניתן להוסיף כי כאשר מדובר בעסקת תיווך שעניינה רכישת מקרקעין על-ידי גורם עסקי, היקפה של העסקה או אף זיהוים של המקרקעין המיועדים לרכישה עשויים להשתנות (וזאת בהשוואה למצב הטיפוסי של תיווך בעסקת מכר של דירה, שהיקפה ומיקומה הם קונקרטיים). במצב דברים זה עשוי להיות קשה יותר לעמוד בדרישות הסטטוטוריות לזיהוי הנכס המיועד למכירה ולהכללתם של פרטים אלה בחוזה התיווך."
בית המשפט הוסיף וקבע:
"ראוי אפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו."
43. כאמור, בפסק דין מזרחי, רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. בעניינו אנו קיימת חוסר ודאות בנוגע לזיהויו של החייב כאשר פרטי הנתבעת אינם מופיעים בהסכם. בעניין זה לא נעלמה מעיני העובדה שהטענה לעניין היעדר סמכותו של מר פינטו לחתום על ההסכם מטעם הנתבעת 1 נטענה לראשונה במעמד דיון ההוכחות וקיים אישור בדבר יצירת קשר עם הנתבעת 1 בנוגע לפרטי הנכס, אך עדין ניתן היה לצפות שפרטי הנתבעת 1 יופיעו בהסכם התיווך. נוסף בזאת, פרטי הנכס מושא ההליך אינם מופיעים בהסכם התיווך כך שקיימת חוסר ודאות בנוגע לזיהויו. בהתאמה, אין התייחסות לתנאי העסקה והאם מדובר בשכירות או מכירה וכן אין כל התייחסות למחיר העסקה המבוקשת ולו בקירוב. יחד עם זאת ישנה התייחסות כללית בהסכם לתשלום דמי תיווך גם במקרה של שכירות.
44. לאור זאת ובהתאם להוראות תקנה 1 לתקנות המתווכים, הסכם התיווך לוקה בחוסר ודאות חמור בנוגע לנכס מושא ההליך באופן שאינו מאפשר לשקול השלמה של פרטים חסרים.
45. על אף האמור לעיל, התובעים מבקשים לראות בהסכם זה כ"הסכם מסגרת" או "הסכם כללי" שמתייחס גם לפעולות התיווך מושא ההליך זה.
46. התובע 2 הוסיף וציין בעדותו שאין זה מקובל להחתים חברות כדוגמת הנתבעת 1 על הסכם תיווך בגין כל נכס מחדש (ר' עמ' 27 ש' 20-26 לפרוטוקול).
התובע 2 הוסיף והעיד:
"בחברות ענק אם אתה ממשיך להתפלסף איתן יותר מדי הם מנסות לברוח מלחתון על מסמכים, יצא לי את זה הרבה פעמים עם חברות ענק וחברות ענק ששילמו בלי לחתום על מסמכים רשמיים, בלי לחתום." (ר' עמ' 28 ש' 11-13 לפרוטוקול)
47. איני מקבל את טענתם זו של התובעים. יש לחזור ולהדגיש את החשיבות הגדולה במילוי אחר הוראותיו של חוק המתווכים והתקנות מכוחו כתנאים קוגנטיים. התובעים אינם יכולים ליצוק תוכן לתוך ההסכם כרצונם, מקום שבהסכם התיווך שנחתם ע"י מר יורם פינטו אין כל התייחסות להסכם מסגרת או הסכם כללי כלשהו.
48. במסגרת החקירה הנגדית נשאל התובע 2 האם שלחו לו הסכם מסגרת לביצוע פעולות ארוכות טווח בנוגע לעסקאות עתידיות מול הנתבעת 1 והתובע 2 השיב בשלילה (ר' עמ' 27 ש' 30-36 לפרוטוקול).
49. הלכה למעשה התובעים לא הציגו כל ראיה שיש בה כדי לתמוך בטענתם שהסכם התיווך מהווה הסכם מסגרת או הסכם כללי ולא הביאו כל עד שיכול לתמוך בטענתם שעם גופים מסחריים כדוגמת הנתבעת 1 אין זה מקובל להחתים על כל נכס ונכס מחדש. שנשאל התובע 2 מדוע לא זימן עדים כדי לתמוך בטענתו זו השיב "לא חשבתי להטריד אנשים אלו" (ר' עמ' 28 ש' 28 לפרוטוקול).
50. בהעדרם של פרטים מהותיים בהסכם מיום 2.7.2020, הסכם זה אינו ממלא אחר דרישות החוק והתקנות ואין מקום להשלים בו את הפרטים החסרים. אי לכך, התובעים לא עמדו בתנאי השני לזכאות לדמי תיווך בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק והאמור מהווה טעם נוסף לדחיית התביעה.
הגורם היעיל:
51. התנאי השלישי הקבוע בסעיף 14 לחוק מתייחס לכך שהמתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
52. בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ, [נבו] התייחס בית המשפט למבחן הגדורם היעיל, בדברים הבאים:
"ככלל, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. דרישה זו, שנקבעה במקור בפסיקה (ראו: ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו(2) 724 (1992); ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ)), מצאה בהמשך עיגון בחוק המתווכים (ראו: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 847 (2001); ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני, [פורסם בנבו] פסקה 8 (6.12.2015); רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, [פורסם בנבו] פסקה 19 (20.7.2016) (להלן: עניין בראל)). בפסיקה אף הובהר כי מדובר בדרישה קוגנטית, במובן זה שאין מקום לחיוב בדמי תיווך כאשר אינה מתקיימת (ראו: עניין בראל, בפסקאות 22-21). כמו כן, הפסיקה מנתה רשימה לא סגורה של שיקולים על מנת להכריע בשאלה האם מתווך מסוים אכן היה "הגורם היעיל" שהוביל לעסקת המקרקעין. כך למשל, נקבע בעניין מוסקוביץ כי ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל תיקבע בהתאם למידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מידת הקרבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן (שם, בעמ' 124-123)."
53. בענייננו אנו, אין מחלוקת בין הצדדים לכך שהנתבעת 1 קיבלה את פרטי ההתקשרות עם הנתבעת 2 מאת התובעים.
54. מעבר לאמור נטען ע"י התובעים שהעבירו לנתבעת תשריט של הנכס (ר' נספח 12 לתצהירו של התובע 2) וכן העברת סרטון לנתבעת 2 על נראות סניף נתבעת 1 והעברת מחירים.
55. נציג הנתבעת הכחיש בעדותו את קבלת התשריט (ר' עמ' 48 ש' 21 וש' 25 לפרוטוקול).
56. לטענת התובעים בחקירה הנגדית עצם זאת שנציג הנתבעת לא התייחס לטענה זו בתצהירו יש בכך כדי ללמדנו שקיבל את התשריט. איני מקבל טענה זו. הלכה היא שהמוציא מחברו עליו הראיה. על התובעים היה להמציא ולהפנות לתכתובת המפורשת בה הומצא התשריט לנציג הנתבע מר שטרית. למרות שהתובע 2 צירף לתצהירו תכתובת עם מר שטרית, התובעים לא הפנו במסגרת זו למשלוח הודעה עם תשריט. משכך, איני מקבל את הטענה שהתשריט אכן הומצא למר שטרית.
57. מעבר לאמור ולטענת הנתבעים, במהלך תקופת ניהול המשא ומתן בין הנתבעות אף אחד מהתובעים לא לקח חלק בפעילות המהותית בניסיון לקדם את העסקה.
58. גם בהתחשב בגילו של התובע 1, בעדותו ציין שהוא כלל אינו מכיר את מר פינטו ומר שטרית (ר' עמ' 20 ש' 11-17 לפרוטוקול).
59. התובע 1 מאשר שדיבר עם נציגת הנתבעת 2 בטלפון ובתחילת עדותו העיד שהוא ונכדו עשו את עבודת התיווך בשנת 2020 (ר' עמ' 18 ש' 10-11).
60. לאחר מכן שנשאל פעם נוספת מי ביצע את הפעולות בשביל העסקה דנא השיב שנכדו – התובע 2 עשה כן. (ר' עמ' 18 ש' 26-31 לפרוטוקול).
61. התובע 2 אישר בעדותו שמי שביצע את פעולות התיווך בעסקה מול הנתבעת 1 היה הוא בידיעה של התובע 1 (ר' עמ' 25 ש' 24-34 לפרוטוקול).
62. אחזור ואציין שבשנת 2020 לתובע 2 כלל לא היה רישיון תיווך ולמרות זאת לקח חלק פעיל ומשמעותי בכל הנוגע לפעולות התיווך ביחס לנתבעת 1, לרבות העברת המידע שהתקבל מהנתבעת 2 למר שטרית.
63. מר שטרית התייחס בעדותו לפעולות שביצעו התובעים, בדברים הבאים:
"זה לא דומה. מתווך מגיע למקום, מראה לך את המקום ואז שהוא מראה לך את המקום כמו שהוא, כמו שהבא גם הסביר. מראה לו את המקום, מחתים אותו על הסכם והוא מתחיל להיות פעיל ויעיל בעסקה. במקרה הזה הוא רק העביר טלפונים." (ר' עמ' 44 ש' 23-26 לפרוטוקול)
וכן,
"הוא לא מעורב כמור שאמור להיות מעורב מתווך בעסקה ואני יושב עם עשורת מתווכים הם באים למקון, רואים אותו, יושב איתנו בישיבות מנסים לגשר בין הפעריםם. הוא רק העביר טלפונים וזה הוא עשה והציק לנו כל הזמן." (ר' עמ' 48 ש' 13-15 לפרוטוקול)
64. הלכה למעשה התובע 2 אישר בעדותו את טענותיו של מר שטרית, בדברים הבאים:
"אין צורך שאני אגיע לכל פגישה, מספיק לבן אדם כדי לזכות בדמי תיווך לעשות פעולות מינימליות שיהיו הגורם היעיל לעסקה, את זה פסק בית המשפט העליון. שלחתי להם, שננייה תן לי לדבר לכבודו. שלחתי להם שרטוט של החנות." (ר' עמ' 31 ש' 21-24 לפרוטוקול)
ובהמשך העיד שכלל לא ראה את הנכס (ר' עמ' 35 ש' 28 לפרוטוקול).
65. נוסף בזאת, התרשמתי שהתובע 2 כלל היה לא ער לכך בזמן אמת שהנכס לא היה פנוי והיה אמור להתפנות רק בעוד כחצי שנה. התובע 2 לא ציין שהעביר מידע זה לנתבע ואך ציין בעדותו שזכור לו שנציגת הנתבעת 2 העבירה לו מידע זה (ר' עמ' 33 ש' 1-14 לפרוטוקול). שנשאל על כך פעם נוספת השיב:
"למה לא ביררת כמו מתווך סביר מה הם תנאי הפינוי של הנכס לפני שהצעת אותו לפיני ב-13/10/2020?
העד, מר מ. דוד: אני לא, אני לא זוכר בוודאות אם בדקתי שיש חצי שנה לפני, חצי שנה אחרי זה זה מתפנה או לא, אני לא זוכר את זה בוודאות." (ר' עמ' 33 ש' 20-23 לפרוטוקול).
66. רק בתכתובת מיום 30.11.25 כאשר התובע 2 התעניין מתי החוזה בין הנתבעות ייחתם, השיב לו מר שטרית שהנכס יתפנה בעוד חצי שנה. כך גם התרשמתי שהתובע 2 כלל לא היה מודע לכך שמדובר בנכס שמורכב מ 3 עסקים כאשר רק שניים היו פנויים (ר' עדותו של מר שטרית בעמ' 51 ש' 35-36 לפרוטוקול).
67. יתרה מכך, כאמור בעדותו של מר שטרית, מעבר לדמי השכירות יש לקחת בחשבון גם דמי ניהול חודשיים ונושאים נוספים. מר שטרית העיד בנושא:
"למה? יש מחלוקות שעושים עסקאות מהסוג הזה יש מחלקות, יש המון, המון דברים מסביב. לא רק שכר הדירה זה כל ההוצאות הן מסביב, חניה, בעיות אחרות של תפעול. אפילו מי משלם על חניה, כמה משלמים הלקוחות על חניה ובדרך כלל יש הרבה מחלוקות. צריך מישהו שהאינטרס שלו הוא שני הצדדים ומנסה לפשר בינינו ולהיות מעורב, ככה עושים מתווכים." ר' עמ' 48 ש' 35 עד עמ' 36 ש' 3 לפרוטוקול.
התובעים לא העלו כל טענה שהיו מעורבים בדרך כלשהי בנושאים אלו במו"מ.
68. בכל הנוגע לשיחה מיום 1.8.2021 בה לטענת התובעים מר שטרית אישר שעל הנתבעת לשאת בתשלום דמי תיווך, דעתי אינה כדעת התובעים. ראשית, למרות שהוגש החסן נייד עם השיחה, זו לא תומללה כדין. שנית, התרשמתי שכאמור בעדותו של מר שטרית מדובר בשיחה שהתנהלה במוצאי שבת כאשר התובע פנה קודם לכן לכל מיני גורמים בנושא דמי השכירות והשיחה אכן התנהלה בטונים גבוהים. בשיחה זו מר שטרית הטיח בתובע 2 פעם אחר פעם שהתובע 2 לא ביצע פעולות שמתווך אמור לבצע ובסופו של דבר שהתובע לא יקבל דבר ושיפנה לבית משפט. אין באמור בשיחה זו משום הודאה בחובה לתשלום דמי תיווך ויש להתרשם מהשיחה בכללותה ולא להוציא קטעי דברים מהקשרם.
69. על אף ההלכה לפיה לעיתים די בפעולה מינימלית מצדו של המתווך כדי לזכותו בדמי תיווך, בעניינו אנו התובע 2, שהיה הגורם שהתנהל מול הנתבעת, כלל לא היה מתווך בזמנים הרלבנטיים. כך גם מידע מהותי ורלוונטי לעסקה כלל לא עמד בפניו ולא היה היה בידיעתו כאשר גובה דמי השכירות מהווה פרט מהותי לעסקה, אך לא פרט מהותי יחיד. התובעים לא ביקרו בנכס ולא לקחו כל חלק במו"מ בין הצדדים ובפגישות שנערכו ביניהם. זאת ועוד, בזמנים הרלוונטים חלק מהנכס היה תפוס (ללא ידיעת התובעים) ורק לאחר למעלה מחצי שנה מהמועד בו הוצע הנכס לנתבעת, התפנה הנכס ורק אז הצדדים יכלו לבוא בדברים בינם לבין עצמם ולהגיע בכוחות עצמם לעסקה. משכך, למרות שהתובעים הם אלו אשר קישרו בין הנתבעות, ספק גדול בעיני אם ניתן לראות בתובעים כגורם היעיל לעסקה.
70. לא נעלם מעיני ביהמ"ש החריג שבפסיקה שמתייחס לחוסר תום לב קיצוני של הלקוח. בתא"מ (רמלה) 32012-03-16 עופרה שורק נ' אלי יגודייב, [נבו] דנתי בחריג זה והפניתי להלכה הפסוקה, בדברים הבאים:
"אולם, ישנה דעה נוספת שסבורה כי במקרים חריגים שבהם הצדדים פעלו בחוסר תום לב , ישנה הצדקה לאכיפת אכיפת הסכם על פי הסכמה בין הצדדים, אף ללא הסכם כתוב. (ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא, נ(1) 185 (1996).
בע"א 579/83 הרי זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בנין, מב(2) 278 (1988), נקבע:
"נקודת המוצא העקרונית היא, כי בהעדר "כתב" אין העיסקה תופסת. עם זאת, בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ניתן לרכך דרישה זו באמצעות עקרון תום הלב. גישה זהירה זו לא תרוקן את דרישת הכתב מכל תוכן אלא תביא לאיזון ראוי בין היסוד הצורני לבין היסוד המהותי"."
71. בענייננו אנו, לא רק שלתובעים לא היה רישיון תיווך בתוקף בזמנים הרלוונטיים, אלא שהסכם התיווך עליו הם מבססים את תביעתם אינו עומד בדרישותיהם הקוגנטיות של החוק והתקנות וקיים ספק גדול בעניני אם אכן ניתן לראות בתובעים כגורם היעיל לעסקה. התובעים אינם עומדים ב 3 התנאים המפורטים בסע' 14 לחוק ומשכך פני הדברים אין מקום במקרה דנא להחיל את החריג של נסיבות מיוחדות ויוצאות דופן וחוסר תום לב קיצוני של הלקוח.
סוף דבר:
72. לסיכומם של דברים, התביעה כנגד הנתבעת 1 נדחית.
73. התובעים היו ערים לכל אורך ההליך לקשיים שיש בתביעתם, סירבו למתווה לסיום ההליך בדרך של פסיקה בהתאם להוראות סעיף 79 א לחוק בתי המשפט בטווחים ובחרו למצות את ההליך עד תום.
74. לאור זאת, התובעים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבעת 1 בסך של 15,000 ₪.
הסכום ישולם תוך 30 ימים מהיום.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז- לודש תוך 60 ימים.
המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
ההחסן הנייד שצירפו התובעים יועבר למזכירות בימ"ש. באפשרות התובעים לאסוף את ההחסן הנייד במזכירות בפרק זמן של 45 ימים מהיום. לאחר מכן ההחסן הנייד יושמד.
ניתן היום, י"ג אב תשפ"ו, 27 יולי 2026
