רקע: תביעה לדמי תיווך שהוגשה נגד רשת סופר קופיקס
בפסק דין שניתן בבית משפט השלום בנתניה (ת״א 68854-12-21), בפני כב׳ השופט נועם רף, נדחתה תביעתם של שני מתווכי מקרקעין — סב ונכדו — לתשלום דמי תיווך מחברת סופר קופיקס בע״מ. התביעה נסבה על שכירת נכס מסחרי בראשון לציון, והכרעתו של בית המשפט ממחישה עד כמה קפדני הדין כלפי מתווך המבקש לגבות את שכרו.
לפי כתב התביעה, בחודש יוני 2020 ביקשה הנתבעת מהתובעים לאתר עבורה נכסים מסחריים. ביום 2.7.2020 חתם מר יורם פינטו, נציג הנתבעת דאז, על מסמך שכונה ״הסכם תיווך״. התובעים איתרו נכס מסחרי בשטח של כ-552 מ״ר בקניון בראשון לציון, שהוצג להם על ידי הנתבעת 2, ומסרו את פרטי ההתקשרות לנתבעת 1 בחודש אוקטובר 2020. ביום 27.5.2021 נחתם הסכם שכירות בין הנתבעות. התובעים טענו כי היו הגורם היעיל לעסקה ותבעו דמי תיווך בשיעור חודש שכירות בתוספת מע״מ.
יצוין כי ההליך נגד הנתבעת 2, גזית-גלוב בע״מ, הסתיים בפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 23.12.2024, ופסק הדין הנוכחי עוסק אך בתביעה נגד סופר קופיקס.
שלושת התנאים המצטברים שבסעיף 14 לחוק המתווכים
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו-1996, קובע שלושה תנאים מצטברים שרק בהתקיימם יחד זכאי מתווך לדמי תיווך: (1) החזקה ברישיון תיווך בתוקף בעת ביצוע פעולת התיווך; (2) קיום דרישת ההזמנה בכתב שבסעיף 9 לחוק, על כל פרטיה; (3) היות המתווך ״הגורם היעיל״ שהביא להתקשרות הצדדים. בית המשפט בחן את שלושת התנאים וקבע כי התובעים אינם עומדים באף אחד מהם.
התנאי שהכריע: רישיון תיווך בתוקף
בית המשפט קבע כי המועד הקובע לבחינת תוקף הרישיון הוא מועד ביצוע פעולות התיווך עצמן — הצגת הנכס, מסירת המידע ויידוע הלקוח — ולא מועד חתימת הסכם השכירות הסופי. במועד הרלוונטי, התובע 1 לא שילם את האגרה השנתית לשנת 2020 (זו שולמה רק ביום 16.4.2021), ואילו התובע 2 כלל לא היה בעל רישיון תיווך, שכן רישיונו ניתן לו לראשונה רק ביום 11.3.2021. משכך, בעת ביצוע פעולות התיווך לא היה לאיש מהתובעים רישיון בתוקף.
התובעים טענו כי אי-תשלום האגרה הוא ״פגם טכני״ בלבד. בית המשפט דחה טענה זו, בהסתמך על פסיקה עקבית לפיה מדובר בדרישה מהותית:
באין תשלום אגרה, אין רישיון בתוקף, ובאין רישיון בתוקף, לא רק שאין זכות לפעול כמתווך אלא שאין גם זכות לתבוע דמי תיווך.
בית המשפט הוסיף כי לתובע 2 אין כלל זכות עמידה בהליך, שכן שמו אינו מופיע בהסכם התיווך שנחתם מול התובע 1 בלבד.
דרישת הכתב והפרטים המהותיים
התנאי השני עניינו הזמנה בכתב הכוללת את הפרטים שנקבעו בתקנות: זהות הצדדים, סוג העסקה, תיאור הנכס, מחיר העסקה בקירוב ושיעור דמי התיווך. בית המשפט מצא כי ״הסכם התיווך״ מיום 2.7.2020 נעדר פרטים מהותיים — פרטי הנתבעת 1 אינם מופיעים בו, הנכס מושא ההליך אינו מתואר בו, ואין התייחסות לסוג העסקה או למחירה. בהתאם להלכת מזרחי נ׳ מרקוביץ, השלמת פרטים חסרים אפשרית רק כאשר אין חוסר ודאות באשר לזהות החייב, לזיהוי הנכס ולשיעור דמי התיווך — ובמקרה זה החוסר היה חמור מכדי להשלמה. טענת התובעים כי מדובר ב״הסכם מסגרת״ נדחתה בהיעדר כל ראיה תומכת.
הגורם היעיל
אף שדי לעיתים בפעולה מינימלית של המתווך כדי להיחשב לגורם היעיל, בית המשפט הביע ספק גדול אם התובעים היו הגורם היעיל לעסקה. נקבע כי התובעים לא ביקרו בנכס, לא נטלו חלק במשא ומתן בין הנתבעות ובפגישות שנערכו ביניהן, ואף לא היו מודעים לכך שחלק מהנכס היה תפוס וכי הוא עתיד להתפנות רק כעבור למעלה מחצי שנה. מידע מהותי — כגון גובה דמי השכירות ותנאי הפינוי — לא היה בידיעתם. בית המשפט התרשם כי התובע 2, שניהל את הקשר מול הנתבעת, ״רק העביר טלפונים״.
טבלה מסכמת
| פרמטר | פרטים |
|---|---|
| הערכאה | בית משפט השלום בנתניה, בפני כב׳ השופט נועם רף |
| שלב ההליך | פסק דין לאחר דיון הוכחות (התביעה נגד הנתבעת 2 הסתיימה קודם לכן בפשרה) |
| נושא/עילה | תביעה לתשלום דמי תיווך לפי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו-1996 |
| ליבת המחלוקת | האם התובעים זכאים לדמי תיווך מהנתבעת 1 בגין שכירת נכס מסחרי בראשון לציון |
| הצדדים | תובעים: יהודה דוד ומשה דוד (מתווכים) | נתבעת: סופר קופיקס בע״מ |
| תוצאה/סעד | התביעה נדחתה; התובעים חויבו ב-15,000 ₪ הוצאות |
מה ניתן ללמוד מפסק הדין
פסק הדין מדגיש כי דרישות חוק המתווכים הן קוגנטיות ובעלות תכלית צרכנית, ואינן ניתנות לעקיפה. מתווך המבקש לגבות דמי תיווך חייב להחזיק ברישיון בתוקף — לרבות תשלום האגרה השנתית — כבר בעת ביצוע פעולות התיווך, להחתים את הלקוח על הזמנה בכתב הכוללת את כל הפרטים הנדרשים, ולהוכיח כי היה הגורם היעיל לעסקה. אי-עמידה ולו בתנאי אחד עלולה לשלול את הזכות לשכר. בשולי הדברים ציין בית המשפט כי התובעים סירבו למתווה לסיום ההליך בפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, ובחרו למצות את ההליך — ובסופו חויבו ב-15,000 ₪ הוצאות.
